좌충우돌 신축아파트 입성기 -9- (디딤돌, 주택담보 대출)

신축아파트 디딤돌 & 집단대출(주택 담보 대출)

 

 

 

입주박람회가 끝나면 내집마련을 위한 가장 큰 관문이 시작됩니다.

그건 바로 '대출'입니다. 

 

한국에서 현금 100%로 5억이상 아파트를 일시불 결제 할 수 있는 사람은 많지 않을겁니다. 결국 대다수가 대출을 이용해야 하는데요, 오늘은 대출에서 가장 많은 사람들이 이용하는 디딤돌 대출과 주택담보대출(집단대출)에 대해서 이야기 해보고자 합니다.

 

1. 디딤돌 대출과 주택담보대출의 차이는?

한 마디로 설명하자면 디딤돌 대출은 주택도시기금이라는 공공기관에서 주관하는 대출이고 주택담보대출은 은행에서 취급하는 상품이라고 설명할 수 있습니다.

 

디딤돌 대출은 24년 11월 기준으로 2.65 ~ 3.95의 저리로 이용할 수 있는 대출상품이지만 그 한도가 최대 4억 까지입니다. 반면, 집단대출은 아파트 감정가(분양가가 아님)에서 최대 80%를 대출로 이용할 수 있는 상품입니다. 아파트 가격이 싸다면 최대 4억까지 나오는 디딤돌 대출이 유리하다고 생각하시겠지만 사실 이는 호락호락하지 않고 최근 정부의 가계부채 제한 정책과 맞물려 대출 시간도 오래걸리고 최저금리를 받기 위해서는 넘어야 할 산이 많습니다. 

 

2. 등기 전 대출, 뭐가 어려울까?

입주 전 디딤돌 대출과 집단대출을 받는 것은 입주 후 등기이전까지 완료 된 이후에 대출을 시행하는 것과는 꽤 차이가 있습니다. 그 이유는 바로 '후취담보' 때문입니다. 디딤돌 대출과 집단대출은 모두 내가 앞으로 입주하게 될 아파트의 미래 소유권을 담보로 대출을 받는 것 입니다. 즉, 아직 내 집이 아님에도 내 집이 될 것이라는 미래에 기대어 대출을 받는 것입니다.

 

때문에 일반 시중은행에서는 디딤돌 대출과 집단 대출을 잘 시행하고 미래의 내 집의 근저당권을 가져오는 것이죠.

 

3. 디딤돌 대출, 뭐가 어려울까?

단언컨데, 디딤돌 대출만으로 아파트 매매 잔금을 처리할 수 있다면 디딤돌만 받는 것이 가장 좋습니다. 우선 금리가 매우 낮습니다. 물론 과거에 저금리시대에 은행들이 가계대출을 폭발적으로 유치할 때는 특정 조건 및 개인의 여러 금리감면 사유에 따라 디딤돌 대출에 준하는, 또는 디딤돌 대출보다 금리가 낮은 은행자체적인 주택담보 대출상품이 있었지만 지금은 그런 대출을 찾아보긴 힘들죠.

 

그래서 디딤돌 대출이 현재로서는 가장 좋은 대출이라고 생각합니다. 하지만 디딤돌 대출은 그 한도가 4억입니다.즉 분양가가 5억 이상인 집부터는 한도가 다 나오지 않는것입니다. 예를 들어보겠습니다.

 

내가 새로 사는 집이 분양가가 5억일 경우 디딤돌 대출을 받으면 그 한도가 얼마나 나올까요?

우선 대출 총액은 최대 4억원입니다만, 이건 신혼부부, 2자녀 이상 가구일 때만 해당이 되는 금액입니다. 일반 가정은 2.5억, 생애최초(미혼)는 2억, 생애최초(일반)은 3억 입니다.

 

여기서 방공제가 빠집니다. 전 대전이니까  2,800만원인데 여기서 생애최초는 방공제가 면제입니다.

생애최초가 아닌 경우는 3억 7천 2만원이 나오겠죠.2억 5천을 받는 일반가정은 2억2천2백이라고 보시면 됩니다.

 

이말은 결국 내가 받고자 하는금액이 아파트 가격에 비해 많이 부족하는 뜻입니다. 그렇다면 나머지 잔금은 어떻게 지불해야 할까요?

 

4. 집단대출(주택담보대출)을 활용하자

집단대출은 흔히 말하는 주택담보대출인데 아파트 입예협이 협약을 맺은 법무법인과 제휴하여 후취담보형태의 대출을 운영하자고 합의한 은행의 주택담보 대출입니다. 보통 이런 주택담보대출은 아파트의 감정가의 80%까지 대출이 나옵니다. 즉, 아파트가 분양가보다 가치를 높게 평가 받으면 디딤돌대출로 더욱 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.

 

아까 앞에서 설명한 5억짜리 아파트를 담보로 주택담보대출을 받는다고 가정했을때 감정가가 단순 분양가 100라면 오히려 디딤돌보다 대출금액이 적겠지만 은행에서 감정평가법인에게 의뢰해서 아파트 감정가를 좋게 받았을 경우는 대출금액이 늘어납니다.

 

만약 해당 은행에서 우리아파트 감정가를 120%로 평가 하였다면 5억분양가의 120%인 6억이 우리아파트의 감정가가 되고 감정가 6억의 80%인 4억 8천만원까지 대출이 나오는 것입니다. 즉 디딤돌보다 더욱 많은 금액을 받을 수 있습니다.

 

다만 이 경우 금리가 디딤돌보다 높으니 참고하시기 바랍니다.

 

5. 알파대출이란?

알파대출이 요즘에는 많이 죽었는데요, 그래도 감정가가 괜찮게 나온 단지일 경우는 분양가와 감정가갭차이를 고려해서 디딤돌을 받고 전체 감정가에서 디딤돌을 제외한 금액만큼 추가 대출을 담보대출로 받을 수 있습니다.

이 경우는 최소한 분양가 대비 120% 이상의 감정가를 받아야 괜찮게 알파 대출을 받을 수 있으니 은행에 문의해보시기 바랍니다. 일단 제가 듣기로 농협은 대출실행일 주민번호 입력이 하루에 하나 밖에 되지 않는다고 하니 불가능할테지만 다른은행은 아직 가능한 것으로 알고 있습니다.

 

6. 디딤돌 대출 관련해서 준비할 사항

저는 아쉽게도 최대로 금리인하 혜택을 보지 못했는데요, 가장 아쉬운게 바로 청약통장이었습니다. 청약통장의 경우는 아파트 당첨이 되면 사실상 쓸모가 없다고 생각해서 돈이 묶여있는게 싫어서 바로 해지했는데요, 청약통장을 60회 이상(5년) 납입했을 때는 금리를 0.3포인트 깎아줍니다. 물론 60회 이상 납입했을 때는 해지하시고 납입증명을 준비하면 괜찮습니다만 저는 돈을 한번에 넣어서 회차 인정이 안되었더라구요. 배우자 명의의 청약통장도 있었으나 그 또한 해지 했는데요, 아파트계약자 본인 소유의 청약통장은 해지를 해도 60회이상 납입조건을 채우면 인정해주지만 배우자 통장의 경우는 청약통장계약이 살아 있어야 합니다.

 

따라서 디딤돌 준비하실 분들은 현재 청약통장 상태를 잘 확인해보시고 준비하시면 좋을것 같습니다.

 

저 또한 여차저차 해서 가까스로 잔금을 다 치뤘는데요, 대출을 준비하시는 분들 오늘 글을 통해 잔금 잘 준비하시고 입주 준비하시면 좋을것 같습니다.

 

감사합니다.